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买房渠道暗藏玄机,这些秘密你知道多少?

导读:买房渠道暗藏玄机,这些秘密你知道多少?约有3304个文字,预计阅读时间1分钟以上。内容由公司法律师建设工程法律顾问整理编辑,关键词是;主要讲解的内容是01开发商:还有什么比嫡系部队更占优势的吗?作为开发商的销售顾问,他们肯定会跟你说找中介肯定不是最便宜的。在问为什么之前...的相关信息,具体详情请阅读下文。

01

开发商:

还有什么比嫡系部队更占优势的吗?

作为开发商的销售顾问,他们肯定会跟你说找中介肯定不是最便宜的。

在问为什么之前,我们先要搞清楚两点:

首先,过去很多开发商依赖代理商,没有建自有团队。但是现在的楼市是上市房企的天下,绝大多数都会组建自有团队。

房地产开发是一个环环相扣的系统工程,开发商的主要精力还是在项目的开发建设上。所以以前有相当一部分的项目销售工作是交给整合营销代理公司来运作(就是我们说的卖场置业顾问)。

对于整个销售环节来说,他们就是嫡系部队。

其次,置业顾问接待「自来客」和「渠道客」的佣金可能存在差异。

自来客正常接待,成交拿全佣是理所当然的事。但有些项目为控制成本,给接待渠道客的置业顾问佣金只有接待正常自来客的一半甚至更少,直接影响了置业顾问的收入。

为了不影响自己的利益,置业顾问说自己是「最优惠」的,以吸引购房者直接找他们的行为,也就很好理解了。

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但为什么我们总感觉售楼部价格还是高呢?那是因为你没有找对人。

售楼部里光彩艳丽的销售们其实并不像看上去那么给力,甚至有些可怜!

碰到开盘或大促时,他们起得比鸡早睡得比狗晚。但他们手里掌握的资源却非常有限,毕竟他们是处于地产销售链的最末端,他们有的只是上级给的统一价格底线。这个权限,或许连保洁阿姨都能拿到。

如果你直接到售楼部看房,又想拿到更低的价格,以下几个方式可以尝试:

1、找内部人士帮忙推荐。

这个内部人士可以不是营销口的,也不用是特别高的级别。能帮你对接到案场销售经理就够了,这个销售小姐姐也能做到。

赶在月底冲业绩的时候,他们还是很愿意给你一两套特价房的房源的。你要是说能全款一次性付了,销售经理给你跪着唱「征服」都行。

2、用内部员工指标购买。

通常员工购房是有一年内免费更名的机会,比如“H大”就比较喜欢玩这个。所以,可以考虑购买员工内部转让出来的房源,但有没有转让费或其它额外费用增加成本,就得自己掂量划不划算了。

3、找主管部门的关系。

我们身处在一个社会关系异常复杂的「朋友圈」内,指不定哪位意想不到的给力朋友就能帮上你买房的大忙。

所以买房这事,你还真可以在自己交际圈内扒拉扒拉,看能不能找到说上话的关键人物。

以上这些方法都可以挨个试试,大概率不会影响到接待你的销售小姐姐们的利益,或许还能有更多惊喜。

02

渠道中介:

我的能力,你无法想象!

看完开发商的逻辑,估计有部分渠道的「销冠」也得跳出来。

「去售楼部拿折扣基本属于碰运气,到我这来才是买房省钱的王道!」

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为何他们会如此有底气?归根结底还是业绩说话。不能说渠道已经反制了开发商,但渠道的销量确实不容小觑。

我在9月8日发了一篇《南宁地产分销10年沉浮史》,里面对渠道的成长发展及操作手法有详细叙述。

简单来说,渠道的优势在于他们能给楼盘带来自然到访以外的客源。

开发商引入渠道的目的在于如何快速消化库存或既定任务量。

价格上,大多数渠道与售楼部输出的价格是基本一致的。如果在价格底线上有失公平,无论偏向哪边,都会打击到另一方的销售士气。

既然售楼部和渠道对外的价格都是一样的,那为何中介渠道敢吹说自己更优惠这一说?

主要有以下几种情况:

1、单一渠道做独家总代的,价格上可能会有优势,但不会直接给到购房者,同时也会有任务量的要求。为了快速将房子卖出去,通常会包装出更多折扣。

2、多家渠道同时代理一个楼盘,当中某家渠道包销了该楼盘的其中一栋楼,他的价格优势一定会比其它家的明显。

这些签了包销的渠道一般会做专场促销,作为购房者的我们也有可能会拿到更优惠的价格。但这毕竟是少数,而且作为购房者也无法辨别虚实。

3、在没任何优惠的情况下为了促成,有些渠道业务可能会主动将部分佣金当折扣返给你。

比如成交100万的房子,有两个点的佣金,也就是2万元,业务有可能会给你返一万元左右,从这个角度来看确实是得到了实惠。

以上只是举例,至于分不分或具体分多少就你们自己谈了。个人觉得也别太贪心,人家都已经帮你拿到底价,分点佣金当红包意思意思就差不多了,毕竟渠道的业务也要吃饭嘛。

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渠道中介也有弊端,他们大多喜欢用佣金来衡量房子的价值。有些人带你去看房,可能会优先推荐他能拿到高佣金的那个楼盘,但并不是哪家佣金高哪家就是好房子。

某些高佣的项目还有可能是三产或有其它历史遗留问题的房源。对于这些披着诱人价格外衣的问题房源,购房者往往无法快速分辨,事后发现已于事无补。

03

看房买房,

我们到底该怎么做?

在你到处找折扣,纠结到底是该直接到开发商的售楼部看房,还是跟渠道去接触前,你最应该做的是把自己的需求和预算给整明白。不然看再多也是浪费时间,而且还很累。

看房是个体力活,我曾经一天踩了四个盘,真的有身体被掏空的感觉。

核对自己的真实购房需求可按以下步骤进行:

首先,你要弄清买房到底是自住还是配置资产?是刚需还是改需?学区、地铁、景观、商业配套哪个才是你最迫切的需求?

第二看预算,一套20%,二套40%,卖一买一30%。你的首付款在什么水平线上,很大程度决定了你能不能买到想要的区域和面积段。

第三看月供,银行卡审核比例大约是你家庭月收入的2.2倍。

举例:你的家庭月收入只有1万元,大概率你只能选择月供在4000—4500元左右的刚需小户型。如果你的家庭收入在2万元,那么恭喜你,在有能力支付首付款的情况下,南宁70%的楼盘你可以随便选了。

第四看个人喜好,影响这方面的需求和因素很多,各自的喜好各自拿捏吧。

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了解自己的需求后,我给你以下两种方案:

如果你对某一个区域或某一个楼盘比较感兴趣,而且还提前对周边楼盘做了横向对比等功课,那么你可以带着你的诚意(首付)直接去售楼部找经理要折扣了。

如果你对以上的一切都没啥概念的话,建议你多看一些客观的地产自媒体文章。现在是全民开智的时代,里面的干货对大家买房是很有帮助的。当掌握了一定的购房技能后,谁也忽悠不了你。

04

这段是送的

从看房买房的角度来说,无论是开发商还是渠道中介,都有各自的优劣势。至于你要怎么选就看各自的具体需求了。

总之,作为真金白银的购房者,买到称心如意的好房子比省那点钱重要多了。

再给几条能帮到你的小贴士:

1、买房前先办张新的电话卡,避免骚扰。

2、最重要的还是自己亲自去走走,买房是个体力活,别现在看房买房省了麻烦,以后用房住房麻烦一大堆。

3、别一进门就拽专业词,以免被误认为是同行,反而了解不到真实的信息。

4、别听太多推广话术,一切以公布的可查数据为准。

5、在签订购房合同前,向开发商咨询清楚退房的条件。毕竟还可能存在贷不下款或其它的风险,自己也可以对这类问题有个心理准备。

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