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关于小区人防车位,你最关心什么?

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抚州律师事务所哪个好 关于小区人防车位,你最关心什么?

■信息日报/信息日报客户端记者沈冠楠/文

人防车位指的是依据人民防空法要求,在各小区人防空间设置的停车位。随着私家车逐渐成为越来越多家庭的“刚需”,小区利用地下人防空间设置停车位的做法十分普遍,在一定程度上缓解了停车难问题。但近年来,人防车位频繁引发纠纷,或取消短租,强制长租,或隐瞒属性,高价出售,名租实售,又或收益归属,纠缠不清……纠纷缠身的人防车位成了“人烦”车位。

日前,江西抚州市东旭1号小区业委会与开发商关于人防车位一案引发网络热议,经法院终审判决,案涉地下人防车位的投资主体随着房屋的售出而实际发生转移,小区地下人防车位后续的实际投资者为全体业主,收益归全体业主所有。一时间,人防车位的各种话题再次迎来网络舆论聚焦。

案例

抚州一小区人防车位使用收益法院判决归全体业主所有

事情要从抚州市东旭1号小区业委会最近收到的一纸法院判决书说起。

记者了解到,抚州市东旭1号小区于2012年竣工交房,据公开信息显示,该小区地下人防工程建筑面积为7759.85平方米,规划有200个人防停车位。

2015年年初,东旭1号小区的前期物业公司美城物业办理了东旭1号人防工程平时使用证,并向抚州市物价局申请批复,向小区业主收取停车费用。

2017年3月,美城物业公司被东旭1号小区业委会解聘,小区采取自治方式管理,业委会成为东旭1号人防工程的管理单位。

2019年,小区开发商东旭公司向法院提起诉讼,请求判令东旭1号小区业委会返还占用的地下人防车位200个,并赔偿车位租金损失118万元。

一审中,开发商诉称,人防车位未计入小区公摊面积,虽计入建设成本,但没有计入房价。一审法院审理后认为,人防车位虽然未计入小区公摊面积,但东旭公司否认计入销售房价却无法提供相关财务证据予以证明。因此,对东旭公司否认地下车位没有计入销售房价的诉请不予采信。

最终,一审法院对于东旭公司、美城物业要求东旭1号小区业委会返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求,不予支持。

2020年,东旭公司不服一审判决,向抚州市中级人民法院提起上诉。

2020年10月16日,抚州中院作出二审判决,因案涉地下人防车位固有的性质和特点,其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移,其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。

说法

人防工程不存在所有权归属问题 只有使用管理收益权谁享有问题

北京市盈科(南昌)律师事务所徐敏律师分析称,司法实践中曾以车位、车库相关费用是否计入开发商的建房成本来确定其所有权归属,本案也是如此。抚州中院认为开发商出售地面建筑物后,其占用范围内的土地使用权一并处分,该土地使用权适度的延伸附着物(即业主共有的地下人防车库)也理应一并处分转移给全体业主。

不过,抚州市人民防空办公室相关负责人表示,人防工程不存在所有权归属的问题,只有使用、管理、收益权由谁享有的问题,对人防工程平时使用管理和收益有争议的,需通过自愿协商、仲裁或者诉讼方式解决。

现状

法律未明确人防工程“投资者”身份 使用收益归谁各地判决不一

徐敏告诉记者,根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”该规定仅明确投资者享有收益权,但人防车位的投资者是开发商还是业主存在争议。实际上,各地司法机关对人防车位的理解不同,判决也不一样,多参考各地的物业管理条例、住建部门规定等来确定权属。

徐敏介绍,一种司法观点认为,人防车位的收益归全体业主所有,例如本次抚州东旭1号小区“人防车位收益案”、2019年成都金牛区三九·绿城小区业委会与开发商的人防车位收益权争夺案等,法院判决认为,诉争的人防工程作为小区的配套建设项目,其建设费用已摊入建设总成本,随着房屋产权转移,投资主体就由开发商转变为全体业主,收益当归全体业主所有。

另一种司法观点则认为,业主虽然出资购买了房屋,但不能理所当然地转化成对人防工程进行投资。福建省高级人民法院、广州市中级人民法院曾在此类诉讼判决书中表达了以上观点。此外,上海、广州、重庆等城市地方立法明确规定,人防工程经依法初始登记后可以对外出售,可以办理产权登记和抵押登记。

记者了解到,国家人防办已于去年启动相关规范的修订工作,并发文向各省级人防办就现行《中华人民共和国人民防空法》征求意见建议。法律界人士表示,希望此次修订可以从法律规范层面明确相关产权归属与权责分配。

调查

小区人防车位“售卖”“长租”等问题成网友投诉热点

抚州市东旭1号小区打赢与开发商的“人防车位”官司,这一消息让江西乃至全国各地的业主感到振奋。《问政江西》作为江西省“五型”政府建设扩大社会参与加强社会监督平台,也陆续收到不少网友的留言或来电咨询:“怎么分辨我买到的车位是不是人防车位?”“开发商‘只卖不租’人防车位允许吗?”“买到了人防车位,开发商不予退换怎么办?”……

记者查询《问政江西》的往期帖文发现,不少网友曾就自己遭遇的人防车位问题发帖求助。

2020年9月,南昌经开区南天阳光二期业主投诉小区开发商对人防车位进行买卖,只有购买了人防车位的业主才能停车。对此,南昌经开区“五型”办回复,将约谈小区开发商,就人防工程平时使用和维护管理进行督促、指导。

樟树市网友也遭遇了类似事件——该市巅峰龙虎小区业主投诉开发商将车位与房屋强行捆绑销售,在业主了解到所售车位为地下人防车位时又改口说长期租赁,租期为20年。对此,樟树市房地产管理局回复,根据有关规定,用于人防工程的地下车位不能进行售卖,而针对网友反映的人防车位长租问题,市人防办已前往售楼处核实,将指导、监督项目人防车位租赁协议的签订。

……

记者通过梳理帖文发现,人防车位“售卖”、“长租”等问题成为网友投诉热点。不少网友反映,尽管在现有政策约束下,部分开发商就人防车位签订的是租赁协议,5年租期满后自动续约,但其价格跟普通车位的售价并没有多大区别,网友们质疑,这事实上是“变相售卖”。

话题

关于人防车位,你最关心什么?

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