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江西一小区,交房一年至今未验收?房管部门:属于违规交房

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来源|新法制报

江西省抚州市东乡区师水南苑小区的很多业主弄不明白,他们的房屋交房有1年之久,房屋契税等费用也都已交给了开发商(江西华阳投资有限公司),可房屋不动产权证却一直没有到手,让他们感到不踏实。

更让小区业主感到不安的是,他们无意间得知房屋还未通过综合验收,如果出现质量问题谁该负责呢?事实究竟是怎样的?

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业主:房屋交付1年还未综合验收

11月27日上午,记者来到师水南苑小区。据该小区业主小亮(化名)介绍,他们收房至今已有1年之久,房屋契税等费用都已交给了开发商,但不动产证还没办好。“今年7月,开发商曾答应我们9月会把所有的手续办好,但没有兑现。”小亮说,“每次询问开发商,他们都说在办、会办,可到现在,一点眉目都没有。”

据公开信息显示,师水南苑小区开发商为江西华阳投资有限公司。该小区报批有3期共12栋住房,这3期于2017年同时开工建设、完工,2018年1月初陆续取得预售许可证后进行对外销售。采访过程中,有一名业主向记者透露了一个消息:师水南苑小区从去年10月开始交房,到现在一年了,综合验收都没通过。

知情业主刘江(化名)告诉记者,他们其实也是机缘巧合下才发现房屋还未进行综合验收。刘江介绍说:“我于2018年在师水南苑小区购房,面积73平方米,开发商收了2个点的契税。”按规定,90平方米以内只需收1个点的契税,于是刘江找开发商要求退钱,开发商也答应交房时退多余的钱,但过了半年钱还没退。

刘江回忆,后来打电话给开发商咨询退契税,可他们不理睬,接着便有业主就退税费一事向东乡区有关部门反映。今年5月25日,在抚州问政平台上,一段为东乡区区长的官方回复彻底引起师水南苑小区业主们不安。

上述回复中载明:目前,东乡师水南苑小区还未综合验收,开发商还未办理《不动产权证》,办理完《不动产权证》后,开发商结算后会将多余的钱退还给业主。业主担忧的正是小区还未综合验收,“房子到底合不合格?如果遇质量问题谁承担?”

房管部门:未收到备案材料属于违规交房

为了一探究竟,新法制报记者来到东乡区住房和城乡建设局。该局备案监督科一名工作人员证实了业主的说法。据该工作人员介绍,综合验收指住宅小区建成竣工后,建设单位应向项目所在地房地产开发主管部门提供住宅小区综合验收申请报告。“综合验收实际为备案制。”采访当日,相关工作人员查询后回复称,“目前我局还未收到江西华阳投资有限公司就师水南苑小区提交的任何备案材料。”

《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的,方可交付使用。”该局分管房管的副局长乐凯华受访时表示,根据相关规定,师水南苑小区属于违规交房

“是否达到交付条件应以取得当地住建部门的备案证明为准。”江西宏正律师事务所律师、法学副教授高鹏分析称,原建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》对竣工验收组织、条件及程序作了明确规定。该规定第九条明确:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”

高鹏称,住建部、原国家工商行政管理总局颁布的《商品房买卖合同(预售)示范文本》第九条“商品房交付条件”规定与上述行政规章相呼应,即“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”。综上,住宅工程是否达到验收合格后的交付条件,应以取得当地住建部门的最后备案证明为准。

开发商:预计本月可完成验收备案

师水南苑小区为何一直没有综合验收备案呢?记者找到江西华阳投资有限公司在师水南苑的负责人李琪了解情况。李琪坦言,公司确实存在违规交房。“也有工作上的失误,不该将约定交房时间写得太短……导致2年合同期快到时,不少业主就催促交房。”李琪回忆说,当时有业主向房管部门反映过,担忧因小区未交房导致子女无法在学区上学的问题。

“后来,我们向房管部门征求过意见。”李琪明确称,公司并没有就交房发过任何通知,2019年10月开始,就陆续有业主自行前来要求交房。对此,记者从东乡区住房和城乡建设局相关工作人员处得到证实。

“当时开发商确实迫于一些业主的诉求就违规交房了。”乐凯华说,“事情发生后,我局立即派工作人员前往查看,该小区确实水电、绿化等基础设施都已经齐备,就等验收了。”乐凯华还称,该局曾责令开发商整改,同时,出于稳定因素考虑才同意开发商让业主先行装修,但不允许业主在还未综合验收备案前入住。

“今年,小区及房屋的单项工程验收已经合格。”李琪说,“预计12月可以提交齐相关的单项验收材料,完成综合验收备案。”记者注意到,其提供的房屋工程质量监督报告时间为2020年1月13日,消防验收通知单为2020年5月18日

就业主们关心的产权证一事,乐凯华表示:“经综合验收合格的小区方可颁发房屋产权证书。”另据乐凯华透露,为了保障业主权益,房管部门收取了江西华阳投资有限公司600万元人民币的质保押金,要等到验收备案完成及有关质保期限过后才会陆续退还。

律师:如有质量问题可依法维权

江西金乘律师事务所律师吕亚楠表示,房屋未验收即交付,出现质量问题同样有法可依。我国建筑法载明,对建筑质量工程实行质量保修制度。同时,国务院《建设工程质量管理条例》规定,在正常使用条件下,对各项建设工程都设置了最低保修期限,比如,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

吕亚楠说,《城市房地产开发经营管理条例》亦规定:商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

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